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宁波楼市2021年2月的数据出炉,二手房挂牌房价从二月第一周的23412元涨到了月底的25032元,涨幅非常明显。在手二手房数量也从40223套下持续减少为37667套,说明宁波楼市纵使房价高,也始终有人在接盘。


整个浙江省的房价都居高不下,而宁波更是其中翘楚,仅次于浙江省的省会杭州之后。而且,宁波这一轮房价飞涨的牛市,已经保持了整整五年。按目前宁波坚挺的房价来看,短期内楼市也没有任何变冷的因素存在。


之前蒋老师对浙江省的楼市进行过分析,提到因为浙江省内藏富于民,经济实力强,各个方面都能支撑得起高房价。但是尽管如此,还是有人质疑宁波,认为宁波城区太小、产业不够强、存在感弱、也没有知名大学,留不住人才,这么高的房价在宁波根本站不住脚。


事实真是如此吗?蒋老师就带你们仔细来看看,宁波的经济、人口和产业发展状况,究竟配不配得上目前的高房价。


经济实力


宁波市统计局统计,2020年,宁波市实现地区生产总值12408.7亿元,同比增长3.3%,总体回升态势要优于全国全省。


作为浙江唯二两个GDP破亿城市,宁波的经济实力还是没得说。如果从全国范围来看,宁波的这个经济体量,在大陆城市中也能排在第12位,居于天津和青岛之间。宁波的房价排名全国第11位,经济体量排名和房价排名也相差无几。


而且,宁波这几年的增幅势头很猛。从2018年紧随青岛加入万亿俱乐部,2019年就实现了反超。


从居民人均可支配收入看,宁波的城镇居民人均可支配收入高达68008元,位于全国第8。可支配收入高,消费能力就高,本质上住房也是一种消费,所以宁波楼市的热度是以强大的经济实力做基础。


人口


从人口数据来看,宁波近些年来的人口一直处于持续净流入当中。2020年,宁波全市拥有户籍人口613.7万,市区有306万人,户籍人口比去年多增加了5万人。


2020年的常住人口还未公布,所以我们可以用2019年的数据来做一个初步判断—2019年,宁波常住人口为854.2万人,较2018年增加了34万人。所以,宁波现在打出的5年后成为人口千万级城市,应该是可以达到的。


从人口吸引力来看,宁波在全国排名16位,在浙江省位列第二,说明人口虹吸能力在浙江省内还是比较强的。而城市青年人口流入占比排行中,宁波也排名第二,说明年轻优质人才聚集力度较强,对于楼市来说是一个不错的利好现象。


产业


制造立市,是宁波的最真实写照。宁波有8个超千亿级的制造业产业集群、是全国最大的化产业基地和新材料产业基地、全国四大家电生产基地和三大服装产业基地之一,还是全国首个“中国制造2025”试点示范城市。


每个省都有副省级城市,却不是每个副省级城市都能像宁波这样能受到国家政策如此大幅度的倾斜。说到底,还是宁波自己争气,一直牢牢把握住了制造业为本的经济命脉。宁波的第二产业为全市贡献了44.5%的GDP,这对很多其他城市来说,都是望尘莫及的数据。


和凭借新经济异军突起的杭州不同,实体制造业的发展或许并不快,但却是非常稳定的基础产业,是能确保一座城市走在前列的底气。包括全力发展高新产业的杭州,也需要宁波的经验。


而且,宁波现在也已经在着手制造业的转型升级,目前来看效果也不错,未来的产业竞争力只会更强。


至于没有实力强的高等学府,这确实是宁波在吸引人才方面的劣势。但话又说回来,深圳也没有顶级大学,但顶级大学的学生们都会有很大一部分想留在深圳,只要城市本身的综合实力够强,就一定能吸引到人才。


马上到了“金三银四”,想买房的朋友们已经按捺不住激动的心情,那么,房价还会稳步上涨的宁波,又有哪些板块值得推荐呢?


第一,老江东


自从江东划入鄞州,这个名字就成为了历史。但是宁波人不会忘记宁波的老三区:海曙、江北和江东。随着鄞州中心区和东部新城核心区的热度慢慢降下去,老江东又被重提,且伴随着无数大动作。


首先是K11、天街商业体的开建,还有白鹤未来社区和多个豪宅项目的亮相,并且老江东还拥有四大高端项目蓄势待发,可以说是热度拉满。由此也能见得,老江东的板块价值有多突出。


老江东不仅是地铁最密集的板块,高端盘也非常密集。本身老江东的优势就在于地理几何中心,如果后续再能加强学区,可以想见,之后的投资价值一定很不错。


第二,杭州湾板块


杭州湾板块一直是我很看好的板块,位于宁波市北部,位于杭州湾跨海大桥南岸。


杭州湾板块是宁波接轨上海,融入长三角的门户。这里面的投资逻辑就跟珠三角的惠州临深板块一样,因为临深,交通覆盖中国人口最密集、经济发展最快的地区,自然有板块价值。


之前我们也说过,杭州湾有产业基础,能吸引人才,助推住房需求,这是一点。其二,围绕杭州湾板块是有可能与周边城市群产生集群效应的。一旦宁波能纳入上海大都市圈,最先受益的就是杭州湾。


而且,杭州湾目前房价在13000元/平方米左右,而环顾四周的房价,大桥对面的嘉兴已经17000元了,可见杭州湾的房价还有很大的上涨空间。


第三,东钱湖板块


东钱湖新城和东部新城在宁波的发展规划中几乎处于同级位置,首先在规划上就有优势。虽然因为种种原因,东钱湖的发展往后推了很长时间,但是东钱湖的优势太突出了,在宁波可以说是独一无二,没有替代性的。


东钱湖的生态环境太好了,浙江最大的天然淡水湖在旁,地铁直通湖边,真正的半湖山水半湖城。不过,东钱湖真正完善还需要一段时间,长期很看好,但是短期内不会有什么动静,刚需不适合入手。


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